Совершенствование системы управления жкх

1.1. Роль ЖКХ в системе функционирования жизнеобеспечения города

1.3. Нормативно правовое регулирование сферы ЖКХ

2. Анализ действующей системы управления ЖКХ на примере ЮВАО и предложения по повышению ее эффективности

2.3. Пути совершенствования механизма предоставления услуг ЖКХ В ЮВАО г. Москвы

2.4. Оценка экономической эффективности предлагаемых мероприятий

Надежное и эффективное функционирование жилищно-коммунального сектора экономики жизненно важно для страны, поэтому при реформировании жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) требуется в высшей степени ответственный подход к выявлению, формулированию и решению имеющихся проблем, учету специфики этого сектора экономики и интересов всех заинтересованных сторон.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что потребности в жилище и коммунальных услугах относятся к числу приоритетных и характеризуются рядом особенностей. Прежде всего, эти потребности нуждаются в непрерывном и постоянном удовлетворении: у семьи или индивидуума всегда должен быть кров – дом, квартира, комната или, в крайнем случае, койко-место. Жить, не имея никакого жилища, невозможно, поэтому право граждан на жилище законодательно закреплено в Конституции РФ (1, ст. 40). Эти особенности влекут обостренную заинтересованность всего населения в решении проблем ЖКХ и стабильности функционирования жилищно-коммунального комплекса, острую реакцию на любые изменения в этой области, которые могут повлечь ухудшение положения граждан (прежде всего, повышение тарифов, сужение круга лиц, пользующихся социальной поддержкой, усиление мер по взысканию задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и др.). Таким образом, положение дел в ЖКХ существенно влияет на настроение и социально-политическую активность населения на муниципальном, региональном или федеральном уровне в зависимости от того, с каким из этих уровней власти население связывает конкретные происходящие изменения.

Для устойчивого и надежного функционирования жилищно-коммунального сектора экономики важно сочетать административные и рыночные механизмы управления, найти правильный компромисс между социальной необходимостью и экономической целесообразностью. Приближающийся к катастрофическому уровню износ основных средств, участившиеся аварии, проблемы бюджетного финансирования в сфере ЖКХ и социальной поддержки нуждающейся части населения ставят задачу скорейшего решения назревших проблем.

Объектом исследования в данной работе является жилищный фонд ЮВАО г. Москвы, а предметом – механизмы управления ЖКХ.

Целью дипломной работы является разработка предложений по повышению эффективности деятельности муниципального образования в сфере ЖКХ на примере префектуры ЮВАО. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

- исследовать роль услуг в системе функционирования жизнеобеспечения города;

- проанализировать зарубежный опыт управления ЖКХ;

- изучить нормативно правовое регулирование сферы ЖКХ;

- провести анализ действующей системы управления ЖКХ в ЮВАО г. Москвы;

- предложить направления повышения эффективности управления ЖКХ.

- совокупность диалектических методов (частное – особенное, количество – качество, дедукция, индукция, система часть системы, положительное – отрицательное и др.);

- методы обобщения практического опыта (сопоставление, количественная оценка, анализ временных рядов и др.);

- методы обработки информации (редактирование, выделение главного и др.)

При подготовке дипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, научно-учебные пособия и монографии, публикации периодической печати.

В условиях перехода к социально-ориентированной рыночной экономике, трансформации ЖКХ в целях адаптации к данным условиям еще более обострилась проблема роли жилищно-коммунальных услуг в системе воспроизводства условий существования и развития человека.

В последние годы получило распространение определение услуги, данное американским специалистом Т. Хиллом. Он считает, что услуга – это изменение состояния лица или товара, принадлежащего какой-либо экономической единице, происходящее в результате деятельности другой экономической единицы с предварительного согласия первой^¹. Такое определение позволяет рассматривать услуги как конкретный результат экономически полезной деятельности, проявляющейся либо в виде товара, либо непосредственно в виде деятельности. Экономическая деятельность делает услугу предметом торговли. Данные определения не совсем точно отражают сущность услуги, так как отражают один аспект и в основном характеризуют ее нематериальную сторону (например, уборка придомовой территории). Однако услуга может иметь, как отмечено выше, и материальную форму (например, ремонт санитарно-технических узлов).

Поэтому услуга есть полезное действие потребительной стоимости товара (если услуга осуществляется в материально-вещественной форме) или непосредственно труда в его конкретной форме (услуга в нематериальной форме), направленного на удовлетворение специфической потребности человека, общества. По своей экономической природе услуга есть общественное отношение между производителем и потребителем, возникающее на основе полезного действия труда, потребляемого не в качестве деятельности, а в качестве полезного эффекта путем присвоения его результатов определенным индивидом, группой, коллективом.

Однако полезный эффект услуги не существует отдельно от процесса его производства в виде какой-либо вещи. По этой причине услуга в отличие от вещного продукта труда не может быть накоплена, а процессы ее производства и потребления во времени совпадают. Тем не менее последствия потребления услуги могут иметь материальный и долговременный характер: семья обеспечена жильем со всеми удобствами и т. п. Эффект от потребления услуги зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления. Так, например, состояние общих помещений жилого дома зависит не только от квалификации уборщика, его добросовестного труда и времени работы, но и от характера и качества его содержания со стороны жильцов. Полезный эффект услуги – это результат совместных усилий ее производителя и потребителя.

Жилищно-коммунальные услуги предоставляются населению предприятиями отрасли «Жилищное хозяйство». Отрасль "Жилищное хозяйство" оказывает услуги по эксплуатации жилищного фонда, в том числе общежитий. Эти услуги могут оказывать домоуправления, ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), жилищно-коммунальные конторы (ЖКК) предприятий и организаций, комендатуры жилых домов и общежитий; дачные и жилищные кооперативы, общежития учебных заведений, жилищные управления министерств и ведомств.

Особенность жилищно-коммунального хозяйства заключается в многообразии собственников жилищного фонда: жилищный фонд может находиться в частной собственности (граждан и юридических лиц), муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в собственности государственных предприятий и учреждений (ведомственный фонд), в собственности жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

В основном сущность жилищно-коммунальных услуг выражается в обеспечении установленного технического и санитарного состояния, а также в восстановлении ресурса и улучшении эксплуатационных показателей жилищного фонда. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Виды жилищного фонда: частный, государственный, муниципальный.

Эксплуатация жилищного фонда включает техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт жилых объектов.

Техническое обслуживание — комплекс работ по контролю за состоянием жилищного фонда, поддержанию его в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт - комплекс работ по устранению неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смене, восстановлению или замене их на более долговечные и экономичные, улучшению эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществлению технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт предполагает устранение внезапного или постепенного аварийного отказа объекта в целом, предупреждение предельного состояния жилищной услуги, устранение внезапного или постепенного отказа в отдельных системах жилищных услуг.

Таким образом, содержание и текущие ремонты обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа здания.

По данным официальной статистике в структуре платных услуг населению преобладают расходы на жилищно-коммунальные услуги (табл. 1).

Из данных таблицы следует, что в объеме платных услуг больше всего сократились объемы и доля бытовых услуг, транспорта, туризма, санаторно-оздоровительных услуг и услуг правового характера. Одновременно увеличилась доля услуг связи, услуг в сфере культуры, жилищно-коммунальных услуг. За 2000-2007 гг. доля бытовых услуг сократилась на 4,7%, транспортных услуг – на 4,6%, санаторно-оздоровительных – на 1,3%. Вместе с тем на 3,3% возросла доля жилищно-коммунальных, медицинских услуг. Это говорит о том, что формирующийся рынок жилищно-коммунальных услуг является одним из самых емких, и по своим масштабам сопоставим с рынками продовольственных и непродовольственных товаров³.

Экономические отношения в сфере ЖКУ являются составной частью существующей в данном обществе системы производственных отношений, включающих в себя как отношения по производству и передаче, так и отношения по распределению и потреблению произведенных услуг. На основе изложенного можно сделать обобщение, суть которого заключается в том, что жилищно-коммнунальная услуга как экономическая категория выражает отношения между людьми по поводу производства, передачи, распределения и потребления специфических (в форме услуг) благ, относящихся к сфере личного и коллективного потребления.

Жилищно-коммунальное обслуживание населения стоит в одном ряду с другими отраслями непроизводственной сферы, такими как бытовое обслуживание, образование и здравоохранение, играющими первостепенную роль в воспроизводстве рабочей силы. Участие в воспроизводстве рабочей силы – главный канал воздействия жилищно-коммунального обслуживания на процесс материального производства, прогрессирующее развитие экономики. Кроме того, следует подчеркнуть важную роль сферы ЖКУ в экономической и социальной жизни общества, которая способствует:

- удовлетворению возрастающих потребностей членов общества в жилищно-коммунальных услугах;

- увеличению совокупного общественного продукта и национального дохода общества;

- сокращению доли непроизводительного труда, связанного, в частности, с эксплуатацией и содержанием жилья, инженерных систем;

- обеспечению занятости трудоспособного населения, сокращению безработицы, что особенно важно в связи с развитием частных фирм по оказанию ЖКУ и с продолжающимся в настоящее время процессом высвобождения рабочей силы из сферы материального производства;

- ликвидации различий между городом и селом в области жилищно-коммунального обслуживания населения;

- повышению жизненного уровня, улучшению качества жизни населения.

Можно сделать вывод, что все многообразие функций и роли сферы ЖКУ в процессе общественного воспроизводства сводится к двум основным моментам. В плане экономическом ЖКУ являются действенным фактором воспроизводства главной силы общества – рабочей силы, создания валового национального продукта и национального дохода, обеспечения экономического роста, повышения эффективности экономики. В социальном плане жилищно-коммунальное обслуживание выступает эффективным фактором стабилизации жизненного уровня населения в период становления рыночных отношений, его последующего роста, повышения качества жизни, наиболее полной реализации принципа социальной справедливости. Чем выше уровень развития сферы ЖКУ, чем шире ассортимент предоставляемых услуг, чем полнее удовлетворяются многообразные потребности людей в жилищных услугах высокого качества, тем весомее вклад данной сферы в развитие национальной экономики, повышение благосостояния населения, обеспечение социальной стабильности в обществе.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что жилищно-коммунальные услуги – это конкретный результат экономически полезной деятельности, выражающей отношения между производителями и потребителями по производству, восстановлению и поддержанию в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии объектов жилищного фонда, проявляющейся либо в виде товара, либо в виде действий или деятельности. В виде товара выступают услуги по созданию и ремонту зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций.

Таким образом, экономическое содержание продукции ЖКХ обусловливает многоаспектный подход к решению проблемы формирования и развития рыночных отношений в жилищной сфере в целях;

- повышения уровня обеспеченности потребителя жилищно-коммунальными услугами;

- рациональной дифференциации количественного и качественного уровней оказания жилищных услуг различным социально-демографическим группам населения;

- создания в жилых массивах необходимой социальной и инженерной инфраструктуры.

Еще несколько лет назад сфера управления жильем и его эксплуатации была практически полной монополией государства. Сегодня рынок жилищно-коммунальных услуг активно формируется. И в этом плане особенно интересен «дальний» и «ближний» опыт управления жилищным фондом.

В современной экономике наблюдается тенденция сокращения и сужения сферы государственного (муниципального) предпринимательства путем различных форм разгосударствления и приватизации. Если раньше муниципальные органы власти представляли собой структуру, которая включала в себя одновременно производство и коллективное потребление платных смешанных общественных благ, то в последние годы территориальные власти различных уровней все чаще выступают в качестве коллективного потребителя, выражая запросы граждан подведомственной территории на соответствующие общественные блага. Они заключают контракты, как с муниципальными организациями, так и с частными предприятиями на производство общественных благ.

В странах с развитой экономикой проблема финансирования инфраструктурных проектов решается путем комбинирования грантов и долгосрочных заимствований.^⁴ Займы, в частности, осуществляются путем выпуска муниципальных облигаций. На протяжении 80-х гг. в США и странах ЕС наблюдалось сокращение государственных инвестиционных программ по развитию инфраструктуры, и эта тенденция сохраняется и в настоящее время. Все это стимулировало быстрое развитие рынка заемного финансирования инфраструктуры.

Обычно муниципальные облигации, выпускаемые под проекты развития инфраструктуры, принято разделять на облигации общего покрытия и доходные облигации, хотя существует еще масса других инструментов долгосрочного кредитования. В их числе: займы под будущие доходы, краткосрочные займы, облигации со сложным купоном, облигации с нулевым купоном, облигации с переменной ставкой процента, облигации промышленного развития, облигации, доход по которым не облагается налогом, и т. д. Всем этим финансовым инструментам в большей или меньшей степени присущи такие общие черты, как освобождение доходов по ним от налогообложения и невысокие кредитные риски. Облигации могут быть выпущены на длительный срок, необходимый для финансирования инфраструктурных проектов.

В европейских странах жилищная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм.

В законодательстве многих европейских стран, в отличие от российского, используется понятие "ассоциация собственников жилья" (тождественное российскому - "товарищество собственников жилья"), ассоциация создается для управления кондоминиумом ("кондоминиум" от лат. "совладение", "совместное пользование"). Каждый домовладелец в кондоминиуме является также собственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.

На Западе, в США в особенности, большая часть жилищного фонда находится в частной собственности. Жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, муниципалитету или частному лицу, либо являются кондоминиумами. И там нет домов, в которых были бы одновременно муниципальные и частные квартиры.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.

В странах, где рынок услуг, связанных с жильем, хорошо развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как их преимущество. Западные домовладельцы ценят возможность рационального и экономного расходования средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

В Америке строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес. Жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Организация самоуправления жильцов - ассоциация собственников жилья - всегда представляется застройщиками и агентами по продаже квартир как дополнительная выгода покупателям. Они приобретают право голоса в решении внутренних вопросов, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влияния на качество и стоимость предоставляемых ими услуг. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли - продажи. В США хорошо развит рынок аренды жилья. Но большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Поэтому кондоминиумы весьма популярны среди населения США.

В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитету, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы. В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и Германии. Однако в последнее десятилетие в Европе прокатилась волна превращений кооперативов в кондоминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом как кондоминиум, жильцы становятся собственниками своего жилья, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

В Шотландии упор был сделан на приобретение жилья в собственность, что привело к сокращению аренды в общественном секторе.

В результате политики, проводимой Правительством, жильё в собственности местных советов потеряло свое значение. Примером такой политики может служить все большее использование такого общественного органа, как "Шотландские Дома", для распределения государственного финансирования. Правительство озабочено качеством жилищных услуг, оказываемых местными властями, повышением общей культуры управления жилищным хозяйством. Стремление Правительства к повышению стандартов, большей подотчетности и развитию конкуренции отражено в предложениях по внедрению Планов по управлению жилищным хозяйством, планируемых Показателей деятельности и Обязательных конкурсов на оказание управленческих услуг. Сейчас от местных властей требуется, чтобы они, создавая План по управлению жилищным хозяйством, устанавливали стандарты управления совместно с жильцами. Кроме того, местные органы должны публиковать результаты своей деятельности по шести ключевым моментам, утвержденным Бухгалтерской Комиссией:

Для того чтобы установить реальный и достижимый уровень стандартов, организации должны иметь стратегию в области жилищного хозяйства, ясные цели и представление о том, какую политику нужно проводить, чтобы воплотить стратегию в жизнь. С самого начала роль участия жильцов все возрастала, как для тех, кто предоставлял услуги, так и для тех, кто ими пользовался. Участие дает возможность жильцам получить больше информации, заставляет прислушаться к их точке зрения в отношении планирования управления жилищными службами. Участие также означает то, что жильцы участвуют в принятии решений по жилищным службам.

Практика участия жильцов меняется в Шотландии от района к району. В некоторых местностях их участие происходит на более высоком уровне, в других оно только в начальной стадии. Жильцам необходима консультация по вопросам установления стандартов при составлении Плана по управлению жилищным хозяйством. Они также должны быть привлечены к конкурсу на предоставление управленческих услуг. Их участие может привести к установлению более высоких стандартов и более высокому уровню предоставления услуг. Участие может также способствовать развитию местности, снижению уровня преступности, распространению полезных навыков и уверенности людей в себе.

Финансирование жилищно-коммунального хозяйства, находящегося в собственности местных органов власти - это сложный процесс, в котором произошли радикальные перемены. Согласно законодательству местным властям положено иметь отдельный счет. Он известен как "Счет Жилищных Поступлений" (СЖП). Этот СЖП работает исключительно с затратами и доходами служб домовладельцев. Местные органы власти также имеют жилищные расходы, такие как гаранты на улучшение жилья в частном секторе и финансирование общежитий, известные как расходы не по СЖП.

Все более строгая финансовая дисциплина привела к уменьшению ресурсов для капиталовложений и субсидий, стимулирующих доходы на жилищных счетах.

СЖП подразделяется на капитальный и доходный счета.

- устранение сырости, в частности, конденсируемой влаги;

Правительство через Государственного Секретаря по делам Шотландии определяет уровень капитальных затрат для местных властей. Предполагаемый уровень капитальных затрат на три года объявляется в октябре каждого года, а ежегодные капитальные ассигнования для каждой местности отдельно - в феврале. Дополнительные ассигнования могут быть выделены в течение года, как правило, под определенные проекты.

Между тем, эти ассигнования не являются оборотными средствами органов власти, они - разрешение на определенный уровень капитальных затрат. Правительство не обеспечивает капитальное финансирование, а дает разрешение местным органам тратить имеющиеся у них деньги. Капитальные ассигнования состоят из двух частей:

- займа, на который получено согласие Правительства;

- поступления от продажи домов и земли, принадлежащих Совету, на СЖП.

Местные органы власти не могут решить проблему недостатка сдаваемых в аренду домов, которые они могли бы содержать за счет собственных ресурсов. Сокращения капитальных затрат означают, что местные органы власти не могут вкладывать достаточно средств в содержание жилого фонда или построить новые дома, чтобы сдать их в аренду. Как ответная мера, многие местные органы власти использовали возможность улучшить кое-что из своего жилищного фонда, передав его жилищным ассоциациям или жилищным кооперативам. Тогда же и "Шотландские Дома" произвели инвестиции в переданный жилищный фонд, а также в новое жилье.

Органы власти, распоряжающиеся жильем, ежедневно расходуют денежные средства на управление и содержание жилищного фонда. Тем не менее, самой большой статьей расходов является выплата долга по предыдущим капитальным затратам.

Ранее существовало три источника доходов, из которых производились выплаты:

- субсидия центрального правительства на содержание жилья;

- взносы из Общего Фонда (субсидия за счет местных налогов);

В Латвии приватизация жилья проходила совсем не так, как это делалось в России. Здесь сначала разрешили получать в собственность квартиры, а теперь предлагают собственникам брать на свой баланс дома, то есть приватизировать здания. Становление рынка управления жильем в Латвии происходило следующим образом. Как правило, собственники, чтобы снизить расходы, стремились передать дом в управление одному человеку, а не специализированной компании. Были случаи, когда жулики собирали с жильцов квартплату и скрывались. Государство в какое-то время потеряло контроль над этими процессами. Все происходило очень быстро, стихийно. Но основная проблема заключалась в том, что здания возвращали собственникам вместе с нанимателями квартир. Как и в Петербурге, квартиры в центре преимущественно были коммунальными, в них жили малоимущие.

С начала 1990-х в стране резко выросли тарифы на отопление и горячую воду. Это спровоцировало рост неплатежей, который доходил до 60%. Зато мгновенно начали работать рыночные механизмы. Сейчас долги по квартплате - это когда люди не платят полтора-два месяца. Как удалось этого добиться? Как я уже говорил, становление рынка происходило на денационализированных домах. Их собственники очень жестко боролись с неплательщиками. Были суды, людей выселяли из арендованных квартир буквально на улицу. К началу массовой приватизации жилья дисциплина платежей пришла в норму. После пережитого в начале 1990-х шока неплатежей власти 8 лет почти не меняли тарифы, зафиксировав их на довольно низком уровне. Этих денег хватало, только чтобы хоть как-то поддерживать дома в удовлетворительном состоянии. Но через 10 лет такой «суперэкономной» эксплуатации износ зданий достиг такой степени, что по этим тарифам просто невозможно было привести их в порядок. С 2001 года правительство начало постепенно повышать тарифы. Для малоимущих предусмотрено государственное субсидирование на частичную оплату коммунальных услуг. При этом, если собственники взяли дом на свой баланс, государственного финансирования он уже не получает. При этом сформировано несколько схем накоплений и финансирования разных видов работ по дому. С 2005 года некоторые латвийские банки ввели программы кредитования ТСЖ под обеспечение денежного потока. Банк проверяет, регулярно ли вносится квартплата, какова задолженность. Если данные проверки его устраивают, он дает ТСЖ кредит на 10 лет, который объединение собственников может тратить на ремонт дома, внося в тариф составляющую на погашение кредита. Правда, пока таких займов берут мало. Еще один большой плюс - энергетические компании могут частично брать на себя работы по реконструкции теплоузлов и теплосетей, а жильцы расплачиваются за это в течение двух лет. По такой схеме в жилфонде реконструированы почти все теплоузлы, такая же схема практикуется и при ремонте лифтов.

Опыт Германии и Прибалтики показывает, что государство не должно выбрасывать на рынок неблагополучные дома – их нужно передавать муниципальным жилищным организациям. Жилищный рынок чрезвычайно социально чувствительный. Если тяжелое жилье будет уходить под муниципальный патронаж (муниципальные управляющие компании), можно объединять финансовые потоки этих домов. А затем под гарантии 50% этих средств брать дешевые (под 3% на 10 лет) целевые кредиты в банках.

В мире управление жилой недвижимостью – многомиллиардная индустрия со своими правилами взаимодействия. Формирующая роль принадлежит государству, поддерживающая финансовой сфере. В качестве основного инструмента воздействия на рынок используются адресные субсидии собственникам. Собственники пользуются услугами банков для сбора и аккумулирования денежных средств. Для решения проблемы финансирования капитального ремонта создаются фонды, разрабатываются принципы выдачи льготных кредитов и грантов.

На рис. 1 представлен пример Великобритании по смещению объема субсидий в сторону спроса.

Согласно представленным данным рис. 1 в настоящее время на индивидуальную поддержку расходуется более 58% субсидируемых средств.

Рис. 1. Доли индивидуальных типов поддержки в структуре общих затрат бюджета на жилищную политику в Великобритании⁵

В зарубежных странах Управляющие компании, помимо прочих источников дохода, размещают средства собственников в банках. Наиболее распространенные источники доходов венгерских ТСЖ от общих доходов представлены на рис. 2.

Рис. 2. Наиболее распространенные источники доходов венгерских ТСЖ, % от общих доходов^⁶

В Венгрии управляющая компания решает следующие задачи:

- обеспечить освидетельствование технического состояния общего имущества собственников;

- подготовить предложения по плану работ для утверждения общим собранием;

- разработать проект сметы доходов и расходов;

- найти и обеспечить рекомендации по выбору наиболее квалифицированных подрядчиков;

- наладить контроль за исполнением договоров подрядчиками;

- подготовить отчеты для товарищества и каждого собственника (в зависимости от условий договора от 1 раза в год до 1 раза в месяц);

- разработать предложения по использованию общего имущества для получения дополнительных доходов;

- помочь товариществу в оформлении тендерных документов на конкурсы муниципалитетов.

Нормы международно-правовых актов не предусматривают в прямой постановке право граждан на жилищно-коммунальное обслуживание, а закрепляют его в рамках права на достаточный уровень жизни каждого человека и его семьи. Тем не менее, в отечественной юридической литературе эти нормы традиционно принято расценивать как закрепляющие и подтверждающие признание международным сообществом права каждого гражданина на жилищно-коммунальное обслуживание как таковое.

Жилье, а равно и коммунальное обслуживание, являются одной из базовых конституционных ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, формирующее отношение граждан к государству, поскольку государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Иерархия норм, регулирующих правоотношения в сфере предоставления гражданам жилищно-коммунального обслуживания выглядит следующим образом:

Так, Конституция РФ, закрепляющая право на жилище, имеет верховенство на всей территории России^⁷. Приоритетом в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих отношения по поводу предоставления коммунальных услуг обладает Жилищный кодекс^⁸. В нем содержатся важнейшие специальные нормы, регулирующие отношения по предоставлению коммунальных услуг: их стороны, основания возникновения и содержание, взаимные обязательства сторон, порядок оплаты и ответственность за ненадлежащее выполнение обязательств. Все нормы подзаконных актов должны соответствовать Жилищному кодексу Российской Федерации, и при возникновении правовых коллизий применяются именно положения кодекса. Гражданскому кодексу Российской Федерации^⁹ в регулировании жилищно-коммунальных отношений отводится роль восполнения пробелов в специальном законодательном регулировании.

Собственник жилья по действующему законодательству становятся главным действующим лицом в управлении жилищным фондом. Жилищный кодекс определяет три формы управления. Первая – непосредственно собственниками жилья через собрание, вторая – ТСЖ, которые могут вести работу сами или привлекать управляющие компании со стороны и третья – управление жильем при помощи внешней управляющей компании.

Жилищный кодекс Российской Федерации ставит перед органами местной власти и собственниками помещений в многоквартирных домах задачи по коренному преобразованию системы управления жилищным фондом, перекладывая основную ответственность и бремя расходов по содержанию многоквартирных домов на собственников помещений в них. В целях исключения социальной напряженности, повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг при переходе на новые принципы управления в жилищной сфере Правительство Москвы выпустило Постановление "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации"^¹⁰.

Жилищный кодекс Российской Федерации действует уже более трех лет. Однако сегодня можно говорить не только о реализации отдельных его положений, но и, к сожалению, о нарушениях.

Большое количество обращений и жалоб граждан, частных управляющих организаций из различных муниципальных образований связано с нарушениями жилищного законодательства, в том числе по вопросам¹¹:

- навязывания муниципальными службами заказчика собственникам помещений в многоквартирных домах одного из трех способов управления;

- нарушения процедуры проведения собраний с собственниками помещений;

- не соблюдения управляющими организациями сроков передачи технической документации на дом и иных документов вновь избранной управляющей организации в силу ст. 162 Жилищного кодекса РФ;

- не соблюдение органом местного самоуправления п.п. 1 п. 1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ, т.е. не обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

В рамках современного законодательства создаются условия для влияния представителей исполнительной власти на рынок:

- конкурсы на выбор УК проводятся представителями муниципалитетов (ЖК ст. 161.4), следовательно, возможно административное влияние на стадии выбора УК и распределении части жилищного фонда, дома которого не перешли к самоуправлению;

- и в ЖК, и в существующих региональных законах столицы не описывается роль представителей муниципалитета на собрании собственников при выборе УК, а представитель муниципалитета, зачастую имеющий довольно весомый голос (доля муниципальной площади), может серьезно влиять на выбор той или иной УК;

- не прописаны конкретные критерии, по которым муниципалитет может выделить бюджетные средства УК или ТСЖ на компенсацию части затрат по капитальному ремонту зданий (ЖК ст. 165.2), следовательно, возможно административное влияние на стадии распределения государственной поддержки собственникам и УК.

Существующее законодательство не предлагает механизмов разрешения конфликтов жильцов-собственников. В домах зачастую являются собственники с различными потребностями и возможностями по оплате жилищно-коммунальных услуг, что ведет к противоречиям при принятии решений о выборе УК. Однако ни ЖК, ни региональным законодательством не предлагаются способы решения данного конфликта. Отсутствуют нормативы определения земельного надела ТСЖ или другого объединения собственников. ТСЖ имеет право получить земельный надел беспошлинно и бесплатно, однако нормативы, по которым должна выделяться земля, не определены. В этом случае, в соответствии с законом, размер выделенной земли, определяет глава управы, однако формализованные критерии, по которым главы управы выделяют землю для ТСЖ, отсутствуют. Новый Жилищный Кодекс создает условия для сегрегации населения по доходам и мошеннических схем. Проект Постановления Правительства РФ, регулирующий правила содержания общего имущества, нечетко определяет права собственности и не устанавливает ответственности за ненадлежащее состояние дома. В составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не упоминаются внутридомовые инженерные системы, что делает спорным вопрос прав собственности на них. Согласно проекту собственники обязаны обеспечивать надлежащее состояние дома, однако, в постановлении не прописана ответственность собственника в случае невыполнения данных обязательств.

В настоящее время в России начинает создаваться система участия государства и товариществ собственников жилья в капитальном ремонте многоквартирных домов. Принятый недавно Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" определил ключевые моменты нового порядка предоставления бюджетных средств. Так, согласно закону решение о проведении капремонта в конкретном доме и об участии в муниципальной адресной программе капитального ремонта принимают собственники помещений на общем собрании (либо члены ТСЖ или жилищного кооператива, то есть опять-таки собственники). Общее собрание утверждает и смету расходов на ремонт, причем, по закону, собственники должны участвовать в финансировании ремонта. Не менее важно и то, что привлекать подрядные организации для выполнения ремонтных работ должны сами ТСЖ либо выбранные собственниками управляющие компании. При этом предусмотрено, что бюджетные средства (средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, субъекта Российской Федерации и/или муниципалитета) поступают либо товариществу, либо управляющей компании (УК) на специально открываемый счет.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»^¹² определен порядок и условия эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, технической инвентаризации.

В заключение первой главы можно сделать следующие выводы. Сущность жилищно-коммунальных услуг выражается в обеспечении установленного технического и санитарного состояния, а также в восстановлении ресурса и улучшении эксплуатационных показателей жилищного фонда. Жилищно-коммунальные услуги, заключающиеся в содержании и проведении текущих ремонтных работ обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий и сооружений города. В зарубежных странах накоплен большой опыт управления жилищным фондом. Его использование в России позволит повысить качество и эффективность жилищных услуг. Основным документом, регулирующим правоотношения в сфере жилищных услуг, является Жилищный кодекс РФ. Собственник жилья по действующему законодательству становятся главным действующим лицом в управлении жилищным фондом. Жилищный кодекс определяет три формы управления. Первая – непосредственно собственниками жилья через собрание, вторая – ТСЖ, которые могут вести работу сами или привлекать управляющие компании со стороны и третья – управление жильем при помощи внешней управляющей компании.

2. Анализ действующей системы управления ЖКХ на примере ЮВАО и предложения по повышению ее эффективности

Для обслуживания жилищно-коммунального хозяйства в округе работают 13 управляющих организаций на базе бывших ДЕЗов, Управление коммунального хозяйства и более ста подрядных организаций различных форм собственности.

Выбор подрядчиков осуществляется на конкурсной основе, что создает конкурентную среду и снижает затраты по обслуживанию жилищного фонда. Жилой фонд округа формировался в разные периоды, начиная с 1890 г.

До 1 июля 2007 г. действовала следующая схема эксплуатации жилищного фонда (рис. 11).

В соответствие с данной схемой общее руководство и финансирование эксплуатации жилищного фонда осуществлялось префектурой.

1. Обеспечение функционирования программно-аппаратного комплекса для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги;

2. Сбор и передача в органы регистрационного учета документов для регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства;

3. Ведение базы данных учета платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги и ресурсы;

4. Начисление платежей и выполнение функций жилищных организаций по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги потребителям. Формирование и доставка единого платежного документа;

5. Организация приема населения и предоставление жителям информации о начислениях и оплате за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги;

6. Информационный обмен и взаимодействие с участниками системы расчетов за жилищно-коммунальные услуги;

7. Поддержка программно-аппаратного комплекса и системы электронного документооборота.

Как было отмечено ранее, в ЮВАО работает 13 дирекций единого заказчика, которые выполняли следующие функции:

8. Планирование, расчет и формирование потребности в выделении бюджетных ассигнований по статье «расходы по эксплуатации жилищного фонда»;

9. Учет на балансе автоматизированных систем (видеонаблюдение, учета ресурсов и пр.);

10. Учет на балансе объектов благоустройства, не входящих в состав дворовых территорий;

11. Заказчик и получатель бюджетных средств по статье «расходы по эксплуатации жилищного фонда» на работы по содержанию, эксплуатации и ремонту автоматизированных систем и объектов благоустройства, не входящих в состав дворовых территорий;

12. Перечисление бюджетных субсидий управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК;

13. Подготовка описаний состава общего имущества многоквартирных домов;

14. Сбор и обобщение отчетности от управляющих организаций по использованию бюджетных субсидий;

16. Представитель интересов города Москвы как собственника помещений в домах, находящихся в собственности города Москвы;

17. Обеспечение бухгалтерского и статистического учета жилых и не жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности города Москвы;

18. Ведение архива копий технической документации по многоквартирным домам;

19. Заказчик и получатель бюджетных средств по статье «расходы по эксплуатации жилищного фонда» на работы по комплексному содержанию и ремонту дворовых территорий, общедомового оборудования для инвалидов, ОДС, инженерно-технических центров, помещений локальных центров мониторинга, а также на охрану подъездов посредством консьержей и патрулирования, и мероприятия по гражданской обороне;

В соответствии с постановлением правительства столицы "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в соответствие с Жилищным кодексом РФ" ДЕЗы разделены на государственную и частную составляющие. В государственную организацию вошли единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ) и часть ДЕЗа, представляющая интересы собственника. Задача - выполнение традиционно государственных функций (забота о льготниках, курирование деятельности ЕИРЦ, управление неприватизированной частью жилых помещений, вопросы бюджетного финансирования расходов на содержание городской собственности). Частная структура, которая появилась в результате акционирования оставшейся части дирекции, объединяет те подразделения ДЕЗа, которые занимаются управлением многоквартирными домами.

В соответствие с данным постановлением в Юго-Восточном округе было создано Государственное учреждение города Москвы "Инженерная служба Юго-Восточного административного округа города Москвы". Также были реорганизованы государственные учреждения города Москвы единые информационно-расчетные центры административных округов (ГУ ЕИРЦ АО) путем выделения из их состава государственных учреждений города Москвы инженерных служб районов (ГУ ИС районов) и государственных учреждений города Москвы инженерных служб административных округов (ГУ ИС АО).

В соответствие с данным постановлением ГУ ИС ЮВАО наделяется следующими новыми функциями:

- обеспечение контроля за получением и использованием ГУ ИС районов бюджетных средств;

- подготовка сводной отчетности о деятельности ГУ ИС районов;

- планирование, расчет и формирование потребности в выделении бюджетных ассигнований по статье «возмещение разницы в тарифах теплоснабжающим организациям»

От ГУ ЕИРЦ ЮВАО в ГУ ИС ЮВАО были передана функция по обеспечению функционирования программно-аппаратного комплекса для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги

Передано из ГУП ДЕЗ района в ГУ ИС ЮВАО следующие функции:

- планирование, расчет и формирование потребности в выделении бюджетных ассигнований по статье «расходы по эксплуатации жилищного фонда»;

- учет на балансе автоматизированных систем (видеонаблюдение, учета ресурсов и пр.);

- учет на балансе объектов благоустройства, не входящих в состав дворовых территорий;

- заказчик и получатель бюджетных средств по статье «расходы по эксплуатации жилищного фонда» на работы по содержанию, эксплуатации и ремонту автоматизированных систем и объектов благоустройства, не входящих в состав дворовых территорий;

- перечисление бюджетных субсидий управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Управа района в соответствие с постановлением 229-ПП получает функцию распорядителя бюджетных средств по статье «расходы на эксплуатацию жилищного фонда», направляемых в ГУ ИС района

ГУ ИС Района выполняет функции переданные из ГУ ЕИРЦ ЮВАО и ГУД ДЕЗ районов:

- сбор и передача в органы регистрационного учета документов для регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства;

- ведение базы данных учета платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги и ресурсы;

- начисление платежей и выполнение функций жилищных организаций по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги потребителям. Формирование и доставка единого платежного документа;

- организация приема населения и предоставление жителям информации о начислениях и оплате за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги;

- информационный обмен и взаимодействие с участниками системы расчетов за жилищно-коммунальные услуги;

- поддержка программно-аппаратного комплекса и системы электронного документооборота;

- подготовка описаний состава общего имущества многоквартирных домов;

- сбор и обобщение отчетности от управляющих организаций по использованию бюджетных субсидий;

- представитель интересов города Москвы как собственника помещений в домах, находящихся в собственности города Москвы;

- обеспечение бухгалтерского и статистического учета жилых и не жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности города Москвы;

- ведение архива копий технической документации по многоквартирным домам;

- заказчик и получатель бюджетных средств по статье «расходы по эксплуатации жилищного фонда» на работы по комплексному содержанию и ремонту дворовых территорий, общедомового оборудования для инвалидов, ОДС, инженерно-технических центров, помещений локальных центров мониторинга, а также на охрану подъездов посредством консьержей и патрулирования, и мероприятия по гражданской обороне.

Таким образом, единственной функцией бывших ГУП ДЕЗ районов теперь остаются только функции управляющей компании.

Схема эксплуатации жилищного фонда согласно Постановлению правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. №299-ПП представлена на рис. 12.

В постановлении №299-ПП особо подчеркивается, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом. Поэтому далее целесообразно рассмотреть состояние дел по выбору способа управления в многоквартирных домах.

Рис. 12. Схема эксплуатации жилищного фонда согласно Постановлению правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. №299-ПП

В Приложении 1 представлены сведения о состоянии дел по выбору способа управления многоквартирными домами (МКД) в Юго-Восточном административном округе города Москвы по состоянию на 14.11.2007г.

Общее количество МКД, в которых помещения находятся в собственности двух или более собственников составляет 3329 домов. Во всех этих домах способ управления домом выбран и реализован. Сложившаяся структура выбора способов управления представлена на рис. 13.

Рис. 13. Сложившаяся структура управления МКД в ЮВАО.

Таким образом, подавляющее большинство собственников (83% домов) предпочитают, чтобы функции управления осуществляли ДЕЗы и другие государственные организации. В 16% домов управление осуществляют жилищные объединения. И только в 1% МКД работают частные управляющие компании.

Большая часть рынка обслуживается компаниями, не заинтересованными в повышении качества и объема услуг и преследующими иные цели (рис. 14).

Рис. 14. Доли рынка среди различных типов УК, (количество домов)

Дочерние компании девелоперов присутствуют на рынке вынужденно:

- из-за необходимости прикрыть просчеты строителей и снизить издержки по устранению недоделок в течение первых пяти лет (гарантийного срока);

- из-за невозможности официальной сдачи дома без обслуживающей организации;

- ради выстраивания долгосрочных отношений с клиентами девелоперской компании.

До приватизации ДЕЗы, занимавшие большую часть рынка, не являлись настоящими УК:

- ДЕЗы не обладали достаточными полномочиями;

- ДЕЗы не обладали необходимой мотивацией для повышения качества услуг;

- государственные компании – неэффективная форма, от которой отказываются во всем мире.

- «выполнение работ, связанных с управлением жилым и нежилым фондом, переданным в установленном порядке в хозяйственное ведение предприятия»^¹³;

- своевременное освоение выделенных средств.

Возникновению новых частных УК препятствуют высокие барьеры на вход практически в любой сегмент жилой недвижимости (табл. 3).

Препятствия входа на рынок для частных управляющих компаний^¹⁴

ТСЖ как форма управления не пользуется большой популярностью в силу ряда причин. Во-первых, этому активно препятствовали сами ДЕЗы, которые не хотели терять позиций на рынке коммунальных услуг. Во-вторых, пассивно себя ведут сами собственники жилья, не желающие тратить время на решение вопросов, связанных с управлением. Кроме того, для ТСЖ существуют значительные бюрократические и налоговые преграды. ТСЖ отнесены к разряду некоммерческих организаций, которые должны обязательно быть зарегистрированы в Минюсте, что занимает около года, а также платить НДС, налог на прибыль, налог на имущество, налог на землю и вносить плату за оформление ТСЖ.

Вступление в силу Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" позволяет прогнозировать возможное увеличение количества создаваемых товариществ собственников жилья (ТСЖ). По закону, для получения средств из Фонда содействия ЖКХ муниципальная власть должна довести долю домов с формой управления ТСЖ с сегодняшних до 10% к 2010 году и до 20% - к 2011 году.

Почему власти спешат создавать ТСЖ, зачем финансируют этот процесс из федерального бюджета - очевидно. Многие многоквартирные дома в России в ужасном состоянии из-за отсутствия капитального ремонта. Государству очень выгодно спихнуть все проблемы и затраты по их ремонту на плечи рядовых граждан. А граждане, как правило, боятся создать ТСЖ до того, как получат деньги на капремонт.

ТСЖ - это форма самоуправления, при которой собственники сами распоряжаются своими деньгами. Проблема заключается в том, что в таких товариществах трудно найти компетентных в ЖКХ людей, которые будут управлять ТСЖ. От того, насколько будет компетентен председатель, зависит будущее состояние дома. Управление домами - дело сложное и хлопотное. Главная задача - техническое обслуживание инженерных общедомовых систем. Каждый дом имеет встроенный теплообменный пункт, массу насосов, трубопроводов, систему вентиляции и т.д.

SWOT-анализ позволяет выявить и структурировать сильные и слабые отрасли ЖКХ , а также потенциальные возможности и угрозы.

Составим соответствующие таблицы возможностей (табл. 4) угроз (табл. 5) , сильных и слабых сторон (табл. 6) и матрицу SWOT (табл. 7).

Наибольшее влияние оказывают на возможности - наличие высокопрофессиональных работников и отсутствие свободных финансовых ресурсов. Наличие широких связей также влияет на возможности предприятий ЖКХ. Самое большое влияние на угрозы оказывает отсутствие недостаточное финансирование. При оттоке квалифицированного персонала предприятия ЖКХ будут испытывать трудности. Все перечисленные пункты слабых сторон (отсутствие свободных финансовых ресурсов, высокие затраты на ремонт и эксплуатацию, низкий уровень зарплат специалистов) могут оказать отрицательное влияние на возможности предприятия.

Общая площадь жилищного фонда в Юго-Восточном округе по состоянию на 01.07.2007 г. составляет 19612,9 тыс. кв. м, в том числе площадь жилых помещений 12114,2 тыс. кв. м (см. Приложение 3). Структура жилищного фонда по формам собственности представлена на рис. 3.

Рис. 3. Структура жилищного фонда по формам собственности.

В муниципальной собственности находится 36% общей площади жилищного фонда, частная собственность под управлением бывших ДЕЗ составляет 52%, Кооперативная – 7%, а в собственности товариществ собственников жилья – 5%.

Общее количество строений в округе составляет 3446 домов. По данным Приложения 6 установлено, что 62% всех строения представляют собой блочные или панельные дома, доля кирпичных зданий составляет 37%.

Структура жилищного фонда по этажности зданий представлена на рис. 5.

Рис. 3. Структура жилого фонда по количеству зданий

Таким образом, на территории округа 31% задний – это 5 этажные дома без лифта, доля зданий от 6 до 9 этажей составляет 19%, доля зданий с этажностью от 10 до 15 этажей – 15%, доля зданий до 4 этажей составляет 15%, а доля зданий, имеющих более 16 этажей – 12%.

Структура этажности жилых зданий по общей площади помещений представлена на рис. 6.

Рис. 6. Структура жилого фонда по общей площади

Согласно рис. 6, доля 10-15 этажных зданий в общей площади жилых помещений округа составляет 30%, 6-9 этажных зданий и зданий свыше 16 этажей – по 24%, а доля 5 этажных домов – 20%.

В Приложении 5 представлены данные мониторинга жилищной инспекции города Москвы о техническом состоянии жилого фонда Юго-Восточного административного округа. По этим данным можно сделать вывод, что 3% зданий находятся в неудовлетворительном состоянии, а 16% имеют частично неудовлетворительное.

Следовательно, почти 20% домов требуют проведения неотложных ремонтных работ.

В Приложении 2 представлена смета доходов и расходов по содержанию жилого фонда в Юго-восточном округе на 2007 год. Общая сумма расходов на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда составляет 2406502,9 тыс. руб. Распределение расходов представлено на рис. 8.

Рис. 8. Структура расходов по содержанию жилищного фонда

Таким образом, наибольший удельный вес в структуре расходов приходится на текущий ремонт зданий – 36% всех расходов. Расходы по содержанию придомовой территории – 33%, а расходы по санитарному обслуживанию – 23%.

Расшифровка затрат по текущему ремонту жилищного фонда на 2007 год представлена в Приложении 4. На основании этих данных была определена структура затрат на текущий ремонт (рис. 9).

Представленная диаграмма (рис. 9) позволяет сделать вывод, что основная масса затрат приходится на текущий ремонт, выполняемый ремонтно-эксплуатационными предприятиями. Доля этих расходов составляет 58%. Вторым проблемным местом является ремонт лифтов, на ремонт которых приходится более 16% всех затрат на ремонт.

Общая нормативная численность обслуживающего персонала составляет 16926 тыс. чел. (см. Приложение 7) Структура обслуживающего персонала представлена на рис. 10.

Таким образом, доля рабочих по санитарному обслуживанию составляет 56%, доля рабочих по техническому обслуживанию – 31%, а доля руководителей, специалистов и служащих составляет 13%.

Необходимо отметить, что средняя заработная плата обслуживающего персонала находится в пределах 7 – 10 тыс. руб., что неблагоприятно сказывается на качестве предоставляемых жилищных услуг. Профессионалы со стажем уходят. Кроме того, при таких зарплатах невозможно искоренить воровство и низовую коррупцию.

В настоящее время управление недвижимостью сводится лишь к латанию дыр, а вовсе не к поддержанию объектов в нормальном техническом состоянии. И в значительной степени это следствие абсолютной несамостоятельности ключевых государственных агентов - ДЕЗов. В 2008 году закончилась приватизация бывших ГУП ДЕЗ, которые были преобразованы в акционерные общества со 100%-ной долей города. Данные организации по-прежнему фактически подконтрольны местным органам управления - префектурам и управам, они несамостоятельны абсолютно во всем - начиная от нормативов, регламентирующих количество административно-управленческого и обслуживающего персонала, и заканчивая распределением денежных средств. Многие жители, недовольные качеством услуг, которые оказывают городские коммунальные службы.

Контрольно-счетная палата Москвы регулярно проводит проверки эффективности использования бюджетных средств в жилищно-эксплуатационных организациях. В ходе проведения аудита были обнаружены нарушения и недостатки в ведении бухгалтерского учета и отчетности, выявляются излишне израсходованные бюджетные средства на оплату работ, имевших явно завышенную стоимость. Часто дирекции единого заказчика не проводится работа по учету платежей от арендаторов нежилых помещений.

В Москве рынок управляющих жилой недвижимостью компаний пока невелик Рынок управления жилой недвижимостью недооценен как с точки зрения управления, так и с точки зрения строительства объектов с целью сдачи в аренду. Основными проблемами сегодняшнего состояния рынка управления жилой недвижимостью являются: неготовность населения стать ответственным собственником, фактическое отсутствие частных управляющих компаний и несовершенство законодательства.

Государством избран курс на формирование рынка управления и обслуживания жилых домов, на развитие возможностей собственников в проявлении себя в качестве настоящих хозяев своего дома. Управляющие компании должны помочь им в этом. Безынициативность населения, недостаточная информированность о нормах нового Жилищного кодекса, надежда на то, что государство, как и прежде, решит их коммунальные проблемы за свой счет – все это существенно тормозит процесс реформирования отрасли. Со стороны министерства проведена большая работа по обучению специалистов муниципальных администраций, но, видимо, эти знания недостаточно активно распространяются среди населения.

До 2010 года должны быть закончены все намеченные процессы по реформированию отрасли. Это основная задача. Во всем мире жилищно-коммунальное хозяйство приносит хорошие прибыли, и лишь у нас оно убыточно. Выбор способа управления жилым фондом – обязанность собственников этого фонда, а у нас по более 70% жилья – частное. Управление жилым фондом не является функцией глав администраций, у них и без этого полно обязанностей. Есть частные предприятия ЖКХ, они должны заключать хозяйственные договора с главами МО на различные работы, например, благоустройство территории. В сфере ЖКХ должны действовать нормальные рыночные законы: исполнитель качественно выполняет заказ, заказчик своевременно платит. Не должно быть таких фактов, что только под угрозой министерской комиссии коммунальщики выполняют свою задачу по нормальному водо- и теплоснабжению и т.д.

Идеальная модель управления жилым фондом – это, конечно, управляющая компания, которая наделена правом решать задачи с любыми хозяйствующими структурами, исходя из экономической целесообразности и подотчетная за свои действия и результаты работы только перед жителями и государством. Такой подход позволит избежать многих затрат, создать возможность эффективного использования бюджетных средств и даст право организации самой выбирать условия и методы хозяйствования, исключит зависимость использования бюджета от планового освоения, которое сегодня вовсю практикуется и не имеет никакого отношения ни к качеству, ни к количеству услуг.

Эффективным является объединение собственников, которое имеет четкую организационную структуру (включающую в себя общее собрание собственников, Правление и председателя) и уставные документы, определяющие функции, зоны ответственности, а также права и обязанности всех членов объединения. Объединению собственников лучше иметь собственный банковский счет, на который поступают взносы жильцов. Это значительно упрощает расчеты с УК, государством и прочими контрагентами. Ведение профессионального бухгалтерского учета повышает финансовую прозрачность объединения собственников для рядовых членов и облегчает взаимодействие с УК и государством. В объединениях жильцы могут ежемесячно вносить определенную сумму денег в резервный фонд, который затем используется для срочной ликвидации аварийных ситуаций или капитального ремонта.

С целью повышения эффективности и прозрачности механизма финансирования жилищного фонда может быть использован опыт Венгрии. Целесообразно сформировать Жилищный фонд для предоставления адресных субсидий для малоимущих слоев населения (рис. 15).

Рис. 15. Схема функционирования жилищного фонда.

Создание фонда направлено на финансирование следующих программ:

- многоуровневые системы дотаций/скидок для населения;

- социальные кризисные займы/субсидии для предотвращения выселения населения из квартир за неуплату;

- финансирование обучения и найма муниципальных социальных работников/советников по вопросам задолженности оплаты услуг ЖКХ.

Выгоды от введения Фонда для населения заключаются в том, что все жители, удовлетворяющие требованиям и подавшие заявления, могут претендовать на льготы, но только после уплаты соответствующей доли платежа, за которую они остаются ответственны. Для УК и поставщиков ЖКУ Выгоды от введения Фонда следующие: 1) управляющие Компании получают более регулярные платежи от населения; 2) снижаются юридические издержки поставщиков услуг на возврат суммы долга.

Кроме того, необходимо обратить внимание на возможные варианты партнерства города с финансовыми институтами для снижения бюджетной нагрузки:

- финансирование за счет доходов кондоминиума: сверхплановые платежи, накопленный доход от инвестирования части ежемесячных платежей (15-25%). В случае нежелания платежеспособного жильца делать отчисления на ремонт, ассоциация жильцов имеет право наложения ареста на имущество должника до уплаты задолженности;

- нетрадиционное финансирование: финансовые кооперативы;

- контрактные сберегательные схемы с нарастающим процентом в зависимости от срока хранения депозита;

- кредитная линия при поддержке муниципалитетов: техническая поддержка со стороны муниципалитетов; предоставление различных грантов на ремонт;

- финансирование за счет муниципалитетов, если: значительной частью жильцов являются пенсионеры и малоимущие или когда здание находится в аварийном состоянии и угрожает жизни жильцов;

- банковские кредиты: без муниципальной гарантии, с муниципальной гарантией (в случае низкого дохода собственников квартир).

В большинстве регионов России, в том числе и в Москве, основной выбор собственников был сделан в пользу Дирекций единого заказчика (ДЕЗов) и их аналогов, и частично в пользу тех коммерческих фирм, которые обслуживают дома сейчас. Таким образом, государственные унитарные предприятия "ДЕЗ" стали самыми популярными управляющими компаниями.

В ноябре 2007 г. Вышло Постановление Правительства Москвы «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2008-2010 гг.» от 6 ноября 2007 г. № 966-ПП. В соответствие с которым в 2008 году закончилась приватизация 124 ГУП ДЕЗ, которые были преобразованы в акционерные общества со 100%-ной долей города.

Акционирование ДЕЗов во многом вызвано тем, что даже в Москве реальной конкурентной среды и большого предложения в сфере управления многоквартирными домами не создано. Именно благодаря акционированию ДЕЗов и на основе имеющихся подрядных организаций, которые уже занимаются эксплуатацией жилого фонда планируется создать так называемый конкурентный рынок жилищных услуг. Однако, меры, направленные на создание рынка, пока выглядят искусственными.

Необходимо отметить, что появление конкуренции вряд ли можно ожидать поскольку частные компании слабее ДЕЗов по всем параметрам. Основными игроками рынка в любом случае останутся ДЕЗы. Да и большого количества частников не появится поскольку рыночная ниша не освобождается. Что же касается рыночных отношений, то стимулировать их развитие может только введение стопроцентной оплаты коммунальных услуг. Только это сможет заставить жителя внимательнее посмотреть на то, куда идут его деньги и что на этом рынке еще есть. Главное, чтобы все были поставлены в равные условия.

Существует также точка зрения, что ДЕЗы ни в коем случае нельзя ликвидировать, а их надо усовершенствовать. В этих организациях сосредоточен значительный профессиональный потенциал. Им просто надо создать лучшие экономические условия. Для начала снять административное давление, а потом, быть может, поэтапно реструктурировать. Кроме того, необходимо создать четкий механизм взаимодействия управляющих организаций (и ДЕЗов, и частных компаний) с органами городской власти и местного самоуправления.

Мировой опыт показывает, что эффективное управление возможно с помощью частных компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью. Но у нас пока они, к сожалению, на этот рынок не рвутся. В ведении немногочисленных управленцев находятся весьма скромные - до 300 тыс. метров - объемы площадей, что само по себе ограничивает эффективность деятельности. (Считается, что деятельность управляющей компании тесно связана с объемом подведомственного ей жилого фонда: минимальный приемлемый уровень - 800 тыс. кв. м, максимальный - 2 млн.)¹⁵. Выходит, что в границах одного района Москвы с минимальной эффективностью могли работать по две управляющие компании, но пока этого нигде не случилось. Однако, скорее всего, вместе с обновлением жилого фонда частными застройщиками ситуация будет меняться.

Необходимо также отметить и такой немаловажный момент. Частная компания (а их только в Москве должны быть сотни и сотни) должна иметь помещение. Оно будет арендоваться по коммерческим расценкам, и оплачиваться эта аренда будет из кармана граждан. Кроме того, оборудование для коммунального хозяйства стоит немалых денег, и не факт, что в частной управляющей компании оно есть в полном объеме. И зарплаты все захотят получать достойные. Но готовы ли все жители города платить за все это? Непонятным пока выглядит и еще один вопрос. Инженерные коммуникации построены по кустовому принципу, и если что-то прорвало или сгорело, то пострадает не отдельный дом, а целая улица и даже район. Но дома, например, будут обслуживать разные управляющие компании. И кто в таком случае будет координировать работу по устранению аварии?

Управлять компанией должна мощная финансово устойчивая организация, состоящая из профессионально подготовленных людей, а все, что касается уборки, ремонта, обслуживания инженерных сетей, могут осуществлять мелкие фирмы. С устранением серьезных проблем небольшие фирмы вряд ли справятся. Поэтому оптимальная форма работы – это тандем управляющей компании и индивидуальных частных предпринимателей. В связи с выше сказанным целесообразно создание единой управляющей компании.

По мнению экспертов, деятельность предприятий в коммунальной сфере связана с большим количеством рисков – кассовые разрывы, выпадающие доходы, неплатежи населения. Возможные последствия деятельности управляющей компании в области предоставления коммунальных услуг – это рост стоимости коммунальных ресурсов, нерешенные вопросы безопасности сетей вообще и в особенности газовых. Эксперты считают, что управляющие компании не смогут добиться от жителей стопроцентной оплаты коммунальных услуг, и тогда компании, производящие энергоресурсы, начнут отключать целые дома. К преобразованиям в жилищной и коммунальной сферах необходимы разные подходы. Применение единых правил реформирования жилищной и коммунальной составляющих нецелесообразно, ресурсоснабжающие организации различны, и для каждой сферы необходим отдельный пакет законов.

Подводя итоги, следует отметить, что сегодня многие проблемы, возникающие между управляющими компаниями, товариществами собственников жилья и поставщиками услуг, между управляющей компанией и жителями домов, являются следствием отсутствия четко проработанной нормативно-правовой базы, как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Федерации и муниципального образования.

Регулирование отношений в коммунальной сфере должно осуществляться по отдельному законодательству, отличному от жилищного. Некоторые эксперты предложили даже разработать отдельный Коммунальный кодекс. Если не изменить подход к реформированию, то большинство экспертов прогнозируют резкий рост стоимости жилищно-коммунальных услуг, увеличение количества аварий, выселение малоимущих граждан из центральных районов больших и малых городов России, рост социальной напряженности.

После принятия Жилищного кодекса РФ и до настоящего времени отсутствует в полном объеме законодательная база по отдельным его положениям, а уже существующая требует дополнительных разъяснений и методических рекомендаций. Необходимо ускорить процесс разработки и принятия нормативных правовых актов федерального значения для реализации указанных в кодексе полномочий субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В нормативные правовые акты необходимо внести изменения и дополнения по вопросу оказания обязательной государственной финансовой поддержки из бюджетов всех уровней для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. На федеральном уровне следует принять нормативный акт о порядке аккумулирования и расходования средств собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт в целях обеспечения гарантии возврата этих средств при заимствовании их у собственников помещений дома, срок проведения капитального ремонта которого еще не наступил.

Кроме этого, необходимо ускорить принятие Федерального закона «О финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»

При принятии решений о совершенствовании системы управления жилищным фондом необходимо учитывать интересы различных участников рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг не совпадают. Есть государство с его позицией проведения реформ. Есть главы МО и их администрации, которые традиционно на протяжении десятилетий отвечали за работу жилищно-коммунального хозяйства на своих территориях. В сознании населения никто с них эту ответственность ни снимал, да и на практике эта ответственность все еще закреплена за администрациями территорий. Есть муниципальные предприятия, которые сегодня уже не имеют перспектив. Есть специалисты, которые на протяжении многих лет трудятся в коммунальной сфере и чтобы сохранить и пополнить кадровый состав отрасли, необходимо сегодня менять их положение: создавать рабочие места, улучшать условия труда, повышать заработную плату и т.д. Наконец – интересы потребителя, который в результате реформы хочет видеть реальное улучшение качества коммунальных услуг, а не наоборот.

Поэтому к реализации мероприятий по реформированию отрасли необходимо подходить максимально взвешенно. Необходимо отметить, что на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг сегодня пока не наблюдается какой-либо заметной конкуренции. Практически нет новых крупных игроков, не сформирована и реальная бизнес-среда. Поэтому сами по себе открытые конкурсы по выбору управляющей компании не решат кардинальных задач реформирования. Кроме того, условия проведения конкурса дополнительно ухудшают те условия, в которых эти структуры на сегодняшний день трудятся. На наш взгляд, в нынешней ситуации конкурсы – это крайний случай, и прежде всего в целях исполнения закона, а не в целях экономической или хозяйственной целесообразности.

На основании проведенного анализа представляется, что на первоначальном этапе реализации положений Жилищного кодекса наиболее эффективным представляется создание единой управляющей компании ЮВАО.

На первом этапе создания единой управляющей компании ЮВАО необходимо провести оценку имущества бывших ГУП ДЕЗ районов для внесения в качестве уставного капитала единой управляющей компании. При создании единой компании не возникает сложностей инвентаризации, которые обусловлены отсутствием точного разграничения имущества в части инженерной структуры, коммуникаций и прочего.

На втором этапе предполагается непосредственно создание единой управляющей компании, при этом каждый районный бывший ДЕЗ становиться филиалом единой управляющей компании.

Схематично процесс создания единой управляющей компании представлен на рис. 16.

Рис. 16. Создание единой управляющей организации

Целесообразно, чтобы 100% пакет акций предприятия находился в собственности города Москвы. Данное условие будет в полной мере отвечать пожеланиям большинства граждан, которые выбрали ГУП ДЕЗ в качестве государственной управляющей компании.

Организационная схема реорганизации бывших ГУП ДЕЗ районов путем слияния в открытое акционерное общество «Единая управляющая компания ЮВАО» представлена на рис. 17.

Рис. 17. Организационная схема реорганизации бывших ГУП ДЕЗ районов путем слияния в открытое акционерное общество «Единая управляющая компания ЮВАО

Согласно представленной схеме реорганизация проводится через последовательную реализацию следующих этапов.

1) выпуск распоряжения Правительства Москвы о реорганизации бывших ГУП ДЕЗ районов путем слияния в ОАО «Единая управляющая компания ЮВАО»;

2) выпуск распоряжения префекта о реорганизации бывших ГУП ДЕЗ районов, внесение в Департамент имущества города Москвы предложения по кандидатурам руководителя и состава органов управления ОАО «Единая управляющая компания ЮВАО»;

3) подготовка аудиторского заключения по балансовым отчетам на дату реорганизации;

4) инвентаризация имущества бывших ГУП ДЕЗ районов;

5) подбор помещения для размещения Единой управляющей компании;

6) оценка стоимости имущества реорганизуемых бывших ГУП ДЕЗ районов, определение стоимости акций, формирование уставного капитала ОАО «Единая управляющая компания ЮВАО»;

7) утверждение Департаментом имущества города Москвы Состава имущества и Устава ОАО «Единая управляющая компания ЮВАО»;

8) регистрация ОАО « Единая управляющая компания ЮВАО»;

9) организация перевода сотрудников бывших ГУП ДЕЗ районов с одновременной ликвидацией ГУП ДЕЗ районов.

Организационная схема управления создаваемыми акционерными обществами представлена на рис. 18.

Согласно представленной схеме учредителем единой управляющей компании является Департамент имущества города Москвы. Он также назначает исполнительные органы управления. Кандидатуры исполнительных органов управления компании согласуются с Префектом ЮВАО, который также вправе направить своего представителя в Совет директоров компании. ОАО Единая управляющая компания ЮВАО осуществляет функции координации управляющих компаний районов:

- администрирование платежей по заключаемым договорам

- планирование и финансирование текущей деятельности

- подготовка сводных отчетов о деятельности

- определение кадровой политики и штатной структуры

Рис. 18. Организационная схема управления создаваемыми акционерными обществами

Филиал района осуществляет функции содержания и эксплуатации многоквартирных домов:

- заключение договоров с собственниками многоквартирных домов

- заключение договоров на получение бюджетных субсидий

- заключение договоров и оплата работ подрядных организаций

- технический надзор за подрядными организациями

Схема финансового обеспечения эксплуатации многоквартирных домов представлена на рис. 19.

Рис. 19. Схема финансового обеспечения эксплуатации многоквартирных домов

На представленной схеме ОАО Единая управляющая компания ЮВАО осуществляет финансирование своих районных филиалов и получает оплату по договорам на управление от собственников жилья.

Районный филиал компании заключает договора с собственниками жилья на оказание жилищных услуг и обслуживает их в соответствие с заключенными договорами.

ГУ Инженерная служба района заключает договор с районным филиалом управляющей компании на включение в Единый платежный документ оплаты за услуги по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома, заключает договор с районным филиалом на предоставление бюджетных субсидий. Бюджетные субсидии перечисляются в ОАО Единая управляющая компания ЮВАО. На основании заключенного договора с филиалом управляющей компании, ГУ Инженерная служба района осуществляет печать и доставку единого платежного документа собственникам жилья.

В настоящее время Московское правительство ратует за то чтобы бюджетные субсидии предоставлялись ТСЖ, а ТСЖ решало вопрос о том какой управляющей компании эти деньги платить. Однако, в настоящее время, количество зарегистрированных ТСЖ не велико, в связи с этим предложена схема представленная на рис. 19.

В перспективе финансовый механизм может быть пересмотрен. Новая схема представлена на рис. 20.

Рис. 20. Схема финансового обеспечения эксплуатации многоквартирных домов

На представленной схеме ТСЖ и ГУ Инженерная служба района заключают договор на предоставление бюджетных субсидий. Бюджетные субсидии перечисляются на расчетный счет ТСЖ, а ТСЖ использует полученные средства на оплату услуг и работ Единой управляющей компании.

Необходимо отметить, что организационная форма управляющей компании в виде ОАО позволит предприятию самостоятельно привлекать финансовые ресурсы на фондовом рынке или банковские займы под гарантии правительства города. Поскольку банки тщательно следят за платежеспособностью заемщиков, можно предположить, что эффективность использования финансовых ресурсов существенно повысится.

С целью повышения эффективности контроля целесообразно предложить включить в органы управления акционированных Единой управляющей компании:

- представителей муниципальных Собраний или муниципалитетов;

- представителей органов жилищного самоуправления (ТСЖ, ЖСК, домкомов, ТОС, инициативных групп, которые решениями общих собраний собственников наделены соответствующими полномочиями).

Если в дальнейшем предполагается продажа акций Единой управляющей компании, то необходимо запланировать передачу части акций в муниципальную собственность и собственникам в многоквартирных домах в качестве общедолевой собственности.

К сожалению, сегодня, на волне реформы ЖКХ, широкого обсуждения непосредственно касающихся населения проблем, появляется немало посредников и различных якобы общественных организаций. Их цель на фоне обсуждения вопросов реформирования ЖКХ в СМИ, недостаточной информированности населения – привлечь к себе максимум внимания для достижения личных, сиюминутных, корыстных интересов. Такие организации всеми правдами или неправдами пытаются проводить так называемую разъяснительную, консультационную работу по применению ЖК РФ, порой сами в этом слабо разбираясь. Но такие «разъяснения и консультации» приносят свои отрицательные плоды: население начинает с настороженностью относиться к любым процессам, касающимся реформирования ЖКХ, притом от кого бы они ни исходили – от органов государственной власти или местного самоуправления, УК или соседа, выступившего инициатором проведения общего собрания собственников.

В связи с этим наиболее целесообразной является совместная ежедневная, кропотливая работа специалистов управляющей компании и представителей общественности, пользующихся авторитетом и уважением в районе. Для реализации этой идеи необходимо создать общественный наблюдательный совет, который осуществляет контроль исполнения договора между управляющей компанией и администрацией города по управлению жилищным фондом.

Для обеспечения исполнения договора управления муниципальным жилищным фондом руководством и специалистами филиалов Единой управляющей компании целесообразно сформировать систему мониторинга за состоянием жилищного фонда, потреблением ресурсов и качеством жилищно-коммунального обслуживания.

Эта система включает в себя единую диспетчерскую службу – как объективный инструментальный контроль за состоянием инженерного оборудования зданий; осуществляет организацию и контроль за выполнением заявочного ремонта, принятие мер по устранению аварийных ситуаций; оснащение домов приборами учета потребленных ресурсов – с дистанционным получением информации для анализа и взаиморасчетов с поставщиками; непосредственное участие населения в контроле за состоянием домов и качеством услуг и их влияние на оценку деятельности компании через наблюдательный совет.

Приступив к управлению, основные усилия целесообразно направить на на решение следующих вопросов:

– инвентаризацию жилищного фонда по техническому состоянию и составу;

– инвентаризацию договорных отношений со всеми субъектами;

– инвентаризацию производственных активов для оптимизации их использования;

– реструктуризацию образовавшейся задолженности;

– организацию работ по переходу на подомовой учет затрат и доходов;

– формирование заказа на выполнение работ по техническому обслуживанию жилищного фонда.

Необходимость ведения пообъектного учета и стремление оптимизировать эту работу стимулирует создание программного комплекса. Программный комплекс – это продукт, с помощью которого формируется единое информационное пространство. В нем должно содержаться полное описание в разрезе каждого объекта количественного и качественного состояния конструкций здания, инженерного оборудования и т.д. Все изменения, которые происходят в ходе эксплуатации, немедленно попадают в общую базу. В процессе управления жилым домом в программе, именно пообъектно, должна собираться информация по поступающим финансам и потребляемым домом ресурсам. Отчетность по дому о его «жизни» приобретает формализованный вид, удобный для восприятия как собственника, так и отдельных структурных подразделений единой управляющей компании.

При необходимости проведения анализа по техническому и экономическому состоянию каждого дома в режиме реального времени через формализацию описания в программе происходящих процессов появляется возможность уже включить «Программную аналитику». Работающий персонал сосредоточивается на принятии решения и контроле его выполнения и освобождается от рутины отслеживания процессов.

Следует отметить, что программный комплекс пообъектного учета, позволяя компании быть более гибкой и «оперативной», в свою очередь выдвигает ряд требований к ее структуре. Ведь есть обязательные к заполнению информационные массивы, и на предприятии должны быть соответствующие подразделения, способные это осуществить. Появляется необходимость предельной формализации и систематизации описания всех процессов на жилом доме, и сотрудники должны быть к этому готовы.

Для оценки экономической эффективности предлагаемой схемы управления организацией оказания жилищных услуг целесообразно рассчитать ряд показателей:

1. Долю работников аппарата управления в общей численности персонала, ее можно определить в процентном соотношении к общей численности сотрудников фирмы:

где Чау - численность аппарата управления, чел.;

Ч - общая численность персонала организации, чел.

Доля работников аппарата управления в общей численности персонала

Таким образом, в результате создания единой управляющей компании численность управленческого персонала сократиться на 173 чел. Данное сокращение обусловлено эффектом масштаба, при котором часть управленческих функций реализуется головным офисом компании, а не каждым ДЕЗом в отдельности. В результате этого достигается экономический эффект в результате экономии на управленческих функциях.

В 2007 году затраты на управление составили 195788,8 тыс. руб., что в пересчете на одного управленческого сотрудника составляет 195788,8/2128 = 92 тыс. руб. Таким образом экономический эффект составил

2. Затраты на управление работой организации можно определить в процентном соотношении к общему объему затрат на производство и реализацию продукции, работ, услуг.

где Sу - затраты на управление организацией, тыс. руб.;

С - себестоимость продукции, работ, услуг, тыс. руб.

Доля затрат на управление работой организации

Таким образом, доля затрат на управление в общих затратах на оказание жилищных услуг сократиться на 0,61%.

Если сумму экономии на управленческих функциях направить на увеличение фонда заработной платы управленческого персонала, то реальная стоимость оказанных жилищных услуг составит

Таким образом, прирост стоимости оказанных услуг при текущих ратратах на управление составит

D C = 2602117-2390587=211530 тыс. руб. или 8,8% от текущего объема жилищных услуг.

Величина D C характеризует рост качества предоставляемых жилищных услуг и определяет социальных эффект предлагаемого проекта по созданию единой управляющей компании. Также при увеличении фонда заработной платы управленческого персонала предполагается снижение текучести кадров с 0,20 до 0,15. Таким образом, если сейчас ежегодно увольняется 0,2*2128=425 человек, то после увеличения фонда заработной платы количество увольняющихся сократиться на 425-0,15*1955=132 человека в год. Если учесть, что затраты на поиск одного специалиста составляют около 4,5 тыс. руб., то экономический эффект составит 4,5*132=594 тыс. руб.

3. Результативность управления. В суммовом выражении показывает вклад каждого сотрудника аппарата управления по отношению к объему реализованной продукции или услуг:

где V - объем реализации продукции, работ, услуг, тыс. руб.

Таким образом, по результатам внедрения проектных мероприятий вклад каждого управленческого сотрудника по отношению к объему оказываемых жилищных услуг возрастет на 200 тыс. руб. в год.

В заключение представленных расчетов можно сделать следующие выводы. В результате создания единой управляющей компании:

1. численность управленческого персонала сократиться на 173 чел.;

2. экономический эффект от экономии на управленческих функциях составит 15916 тыс. руб. При направлении данной экономии в фонд заработной платы управленческого персонала будет наблюдаться сокращение текучести кадров на 5%, что обеспечит дополнительную экономию на поиск персонала в размере 594 тыс. руб.;

3. общий экономический эффект составит 16510 тыс. руб.;

4. социальный эффект предлагаемых мероприятий заключается, во-первых, в сокращении текучести кадров управленческого персонала на 5%, и увеличении реального объема оказываемых жилищных услуг и их качества в стоимостной оценке на сумму 211530 тыс. руб. ежегодно.

Таким образом, проведенный анализ действующей системы управления жилищным фондом на примере ЮВАО показал, что общая площадь жилищного фонда в Юго-Восточном округе по состоянию на 01.07.2007 г. составляет 19612,9 тыс. кв. м, в том числе площадь жилых помещений 12114,2 тыс. кв. м. В муниципальной собственности находится 36% общей площади жилищного фонда, частная собственность под управлением ДЕЗ составляет 52%, Кооперативная – 7%, а в собственности товариществ собственников жилья – 5%. Общая сумма расходов на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда составляет 2406502,9 тыс. руб. Наибольший удельный вес в структуре расходов приходится на текущий ремонт зданий. Около 50% жилых домов построено до 1970 г. и, следовательно, нуждается в капитальном ремонте и переоборудовании. Также на качество предоставляемых жилищных услуг влиял низкий уровень оплаты труда специалистов бывших ДЕЗов. Распространению ТСЖ препятствует ряд организационных и экономических причин. В настоящее время реальной конкурентной среды и большого предложения в сфере управления многоквартирными домами не создано. Для создания рыночной среды в Москве была проведена приватизация ДЕЗов. Проведенный анализ показал, что в большинстве регионов России, в том числе и в Москве, основной выбор собственников был сделан в пользу Дирекций единого заказчика (ДЕЗов) и их аналогов. Частные компании слабее ДЕЗов по техническому оснащению, доступу к финансовым ресурсам, профессиональному составу. Можно предположить, что создание множества управляющих компаний на базе ДЕЗов не приведет к усилению конкуренции, а будет способствовать еще большему ослаблению существующей системы. На основании проведенного исследования предлагается создание Единой управляющей компании в форме акционерного общества. Уставный капитал компании будет складываться из имущества ДЕЗов ЮВАО, а 100% пакет акций на первоначальном этапе будет принадлежать городу. Создание единой управляющей компании будет соответствовать пожеланиям большинства жителей, которые ранее выбрали в качестве управляющей компании государственные ДЕЗы, единая система управления компанией будет способствовать снижению затрат на управление, эффективность расходования бюджетных субсидий и средств жителей повысится благодаря контролю со стороны получателей услуг, собственника компании, обязательного внешнего аудита. В настоящей главе предложены этапы создания Единой управляющей компании, организационный механизм функционирования и финансовый механизм предоставления жилищных услуг.

Сущность жилищных услуг выражается в обеспечении установленного технического и санитарного состояния, а также в восстановлении ресурса и улучшении эксплуатационных показателей жилищного фонда. Жилищные услуги, заключающиеся в содержании и проведении текущих ремонтных работ обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий и сооружений города. В зарубежных странах накоплен большой опыт управления жилищным фондом. Его использование в России позволит повысить качество и эффективность жилищных услуг. Основным документом, регулирующим правоотношения в сфере жилищных услуг, является Жилищный кодекс РФ. Собственник жилья по действующему законодательству становятся главным действующим лицом в управлении жилищным фондом. Жилищный кодекс определяет три формы управления. Первая – непосредственно собственниками жилья через собрание, вторая – ТСЖ, которые могут вести работу сами или привлекать управляющие компании со стороны и третья – управление жильем при помощи внешней управляющей компании.

Проведенный анализ действующей системы управления жилищным фондом на примере ЮВАО показал, что общая площадь жилищного фонда в Юго-Восточном округе по состоянию на 01.07.2007 г. составляет 19612,9 тыс. кв. м, в том числе площадь жилых помещений 12114,2 тыс. кв. м. В муниципальной собственности находится 36% общей площади жилищного фонда, частная собственность под управлением бывших ДЕЗ составляет 52%, Кооперативная – 7%, а в собственности товариществ собственников жилья – 5%. Общая сумма расходов на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда составляет 2406502,9 тыс. руб. Наибольший удельный вес в структуре расходов приходится на текущий ремонт зданий. Около 50% жилых домов построено до 1970 г. и, следовательно, нуждается в капитальном ремонте и переоборудовании. Также на качество предоставляемых жилищных услуг влияет низкий уровень оплаты труда специалистов бывших ДЕЗов.

В настоящее время в Юго-Восточном округе действует схема управления жилищным фондом, которая создана в соответствие с постановлением Правительства 299-П. В данном постановлении отмечается, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом.

В месте с тем, подавляющее большинство собственников (83% домов) предпочитают, чтобы функции управления осуществляли ДЕЗы и другие государственные организации. В 16% домов управление осуществляют жилищные объединения. И только в 1% МКД работают частные управляющие компании. Распространению ТСЖ препятствует ряд организационных и экономических причин. Одной из основных причин, по которым жильцы многих старых домов до сих пор не определились с формой их управления, чаще всего является то, что в них давно не проводились капитальные ремонты. Собственники квартир опасались, что после создания товарищества собственников жилья или выбора управляющей компании вся ответственность за содержание общедомового имущества, а значит, и за проведение капремонтов, ляжет на их плечи. А эта ноша многим жильцам окажется просто не по силам. Второй проблемой является то, что для управления МКД необходимы компетентные и порядочные люди, а их товариществам собственников найти не просто.

На основании проведенного исследования предлагается создание Единой управляющей компании в форме акционерного общества. Уставный капитал компании будет складываться из имущества бывших ДЕЗов ЮВАО, а 100% пакет акций на первоначальном этапе будет принадлежать городу. Создание единой управляющей компании будет соответствовать пожеланиям большинства жителей, которые ранее выбрали в качестве управляющей компании государственные ДЕЗы, единая система управления компанией будет способствовать снижению затрат на управление, эффективность расходования бюджетных субсидий и средств жителей повысится благодаря контролю со стороны получателей услуг, собственника компании, обязательного внешнего аудита.

В настоящей работе показано, что в результате создания единой управляющей компании численность управленческого персонала сократиться на 173 чел. Экономический эффект от экономии на управленческих функциях составит 15916 тыс. руб. При направлении данной экономии в фонд заработной платы управленческого персонала будет наблюдаться сокращение текучести кадров на 5%, что обеспечит дополнительную экономию на поиск персонала в размере 594 тыс. руб. В результате общий экономический эффект составит 16510 тыс. руб. Социальный эффект предлагаемых мероприятий заключается, во-первых, в сокращении текучести кадров управленческого персонала на 5%, и увеличении реального объема оказываемых жилищных услуг и их качества в стоимостной оценке на сумму 211530 тыс. руб. ежегодно.

Сведения о состоянии дел по выбору способа управления многоквартирными домами (МКД) в Юго-восточном административном округе города Москвы (по состоянию на 14.11.2007г.)

Свод общих сведений по жилищному фонду на 1 .07. 2007 года

Расшифровка затрат по текущему ремонту жилищного фонда на 2007 год

Данные мониторинга жилищной инспекции города Москвы о техническом состоянии жилого фонда Юго-восточного административного округа

Объемные и натуральные показатели по жилищному фонду на 1.07.2007

Нормативная численность обслуживающего персонала

1 Цитата по Руткаускас Т., Ишмуратов А. Труд в сфере ЖКХ – производительный. 2006.

3 Руткаускас Т., Ишмуратов А. Труд в сфере ЖКХ – производительный

5 Приоритетные направления усилий государства по формированию рынка управления жилой недвижимостью // Комитет по реформированию городского хозяйства г. Москвы, 2006.

6 Приоритетные направления усилий государства по формированию рынка управления жилой недвижимостью // Комитет по реформированию городского хозяйства г. Москвы, 2006.

7 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета", N 237, 25.12.1993.

8 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

9 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 26.06.2007) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 04.11.2007) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

10 Постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. N 299-ПП "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации"

11 Артюшенко С. Нарушения жилищного законодательства - контроль будет только усиливаться // Жилищно-коммунальный комплекс Урала № 5, 2006

12 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // "Российская газета", N 214, 23.10.2003 (дополнительный выпуск).

14 Приоритетные направления усилий государства по формированию рынка управления жилой недвижимостью // Комитет по реформированию городского хозяйства г. Москвы, 2006.

15 Ступин И. Что останется после ДЕЗа. // Эксперт, #30 (337) от 19 августа 2002.

Совершенствование системы управления жкх

Пути совершенствования деятельности муниципального образования в сфере ЖКХ на примере префектуры ЮВАО

Содержание

Другие похожие работы